Location saisonnière en 2027 : quelles perspectives de rentabilité en France ?

La location saisonnière a longtemps été présentée comme une solution attractive pour rentabiliser un appartement, une maison de vacances ou un gîte. Des tarifs à la nuitée parfois élevés, une demande touristique importante et la facilité de mise en ligne des annonces ont contribué à son développement en France.

Mais le contexte évolue. Les propriétaires doivent désormais composer avec une fiscalité moins favorable à certains meublés de tourisme, des règles locales plus strictes, des coûts d’exploitation qui pèsent sur les marges et une concurrence qui varie fortement selon les destinations.

Faut-il pour autant abandonner la location saisonnière en 2027 ? Non. Le marché reste porteur dans de nombreux territoires, mais les résultats dépendent de plus en plus de la qualité de la gestion et de la capacité à anticiper les dépenses.

Selon AirDNA, le chiffre d’affaires total du marché français de la location saisonnière a atteint 13,4 milliards d’euros en 2025, contre 5,9 milliards en 2019. Les nuitées réservées ont progressé sur la même période. Ces données témoignent du développement du secteur, mais elles ne signifient pas que chaque logement est rentable.
Source : AirDNA – Investir dans une location saisonnière en France.

En 2027, la question essentielle ne sera donc pas seulement de savoir combien un logement peut rapporter, mais combien il reste réellement au propriétaire après l’ensemble des dépenses et des obligations.

Un marché touristique toujours important, mais très contrasté

La demande touristique constitue le premier indicateur à observer avant d’investir ou de poursuivre une activité de location saisonnière.

L’Insee a recensé 465,4 millions de nuitées en 2025 dans les hébergements collectifs touristiques en France, un niveau record. L’été 2026 a également enregistré une nouvelle hausse de la fréquentation de ces hébergements par rapport à l’été précédent.

Ces chiffres confirment l’importance du tourisme en France. Toutefois, ils concernent les hébergements collectifs au sens statistique et ne doivent pas être assimilés directement aux performances de toutes les locations entre particuliers.

Sources :

• Insee – L’essentiel sur le tourisme

• Insee – Saison touristique d’été 2026

Toutes les destinations ne présentent pas le même potentiel

La rentabilité d’un logement dépend notamment de sa localisation, de son accessibilité, de la durée de la saison touristique et des motifs de déplacement des voyageurs.

Les destinations littorales peuvent bénéficier d’une demande estivale importante, mais certaines connaissent une forte concentration des réservations sur quelques semaines. Les grandes villes peuvent attirer des voyageurs professionnels, des touristes internationaux et des visiteurs tout au long de l’année, mais elles sont parfois soumises à des contraintes réglementaires plus importantes.

Les territoires ruraux peuvent séduire les voyageurs en quête de nature, de calme ou de séjours thématiques. Leur rentabilité dépend toutefois de l’accessibilité, des activités disponibles et de la capacité à attirer des visiteurs hors saison.

Il faut donc éviter de choisir une destination uniquement parce que les tarifs affichés y sont élevés.

Un exemple concret : le potentiel du marché vendéen

Les données de l’Insee sur les Pays de la Loire illustrent l’intérêt d’analyser un territoire à une échelle fine.

En 2024, les locations touristiques de courte durée réservées via des plateformes ont représenté 7,6 millions de nuitées dans la région, soit une progression de 18 % par rapport à 2023. En Vendée, les nuitées de ce type ont progressé de 118 % entre 2019 et 2024.

Ces chiffres montrent un marché en développement, mais ils ne permettent pas de conclure que tous les logements vendéens sont rentables. Un bien proche du littoral, un logement situé dans une ville et un gîte isolé ne répondent pas aux mêmes clientèles.

Source : Insee Pays de la Loire – Le dynamisme des campings relance la saison touristique.

Le bon réflexe : étudiez les réservations, les prix réellement pratiqués, la saisonnalité et le nombre de logements concurrents dans votre commune, plutôt que de vous fier à une moyenne nationale.

Fiscalité : un élément déterminant pour la rentabilité en 2027

Les évolutions fiscales issues de la loi du 19 novembre 2024 ont modifié les conditions d’imposition des meublés de tourisme.

Pour les revenus perçus à partir de 2025, les meublés de tourisme non classés bénéficient d’un régime micro-BIC beaucoup moins favorable que précédemment. Les règles applicables aux revenus perçus en 2026 et les suivantes doivent être distinguées de celles qui concernaient les revenus de 2025.

D’après les règles fiscales publiées par l’administration, pour les revenus perçus en 2026, les principales références du régime micro-BIC sont les suivantes :

Type de location Meublé de tourisme non classé

Plafond annuel du micro-BIC 15 000 €

Abattement forfaitaire 30 %

Type de location Meublé de tourisme classé

Plafond annuel du micro-BIC 83 600 €

Abattement forfaitaire 50 %

Ces seuils sont ceux prévus pour la période fiscale concernée par les textes en vigueur à la date de rédaction. Les propriétaires doivent vérifier les règles applicables à leurs revenus de 2027 avant leur déclaration, notamment en cas de nouvelle évolution législative.

Sources officielles :

• Impots.gouv.fr – Nouveau régime fiscal des meublés de tourisme

• BOFiP – Régimes d’imposition des locations meublées

Pourquoi le classement du logement mérite-t-il une étude ?

Un classement officiel en meublé de tourisme peut ouvrir droit à un régime fiscal plus favorable que celui d’un meublé non classé, sous réserve de respecter les conditions applicables.

Il ne faut toutefois pas considérer le classement comme automatiquement avantageux. Il peut entraîner des frais, des démarches et des exigences de qualité ou d’équipement. Il faut donc comparer le coût de la démarche avec l’économie fiscale potentielle, en tenant compte de la situation du propriétaire.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire. Il ne permet pas de déduire séparément chaque dépense réelle.

Le régime réel permet, sous conditions, de déduire les charges admises fiscalement et de prendre en compte les amortissements selon les règles applicables. Il peut donc être intéressant lorsque les dépenses sont élevées, notamment pour un logement financé à crédit ou nécessitant des travaux.

En contrepartie, la comptabilité est plus exigeante et peut entraîner des frais de gestion supplémentaires.

Le bon choix dépend du chiffre d’affaires, des charges, des intérêts d’emprunt, des amortissements, de la situation fiscale du foyer et de la nature de la location. Une simulation réalisée avec un expert-comptable ou un conseiller compétent permet d’éviter une décision fondée uniquement sur le taux d’abattement.

Des obligations réglementaires à intégrer dans les calculs

La réglementation locale est devenue un facteur essentiel de la rentabilité des meublés de tourisme.

La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les outils de régulation dont disposent les communes. Les démarches d’enregistrement, les règles de changement d’usage et les restrictions locales doivent donc être vérifiées avant de mettre un logement en location ou de développer une activité existante.

Le calendrier et les formalités applicables dépendent de la situation du logement et de la commune. Il faut consulter les informations officielles à jour plutôt que de supposer qu’une autorisation obtenue auparavant couvre toutes les évolutions.

Source : Service-Public Entreprendre – Nouvelles règles des locations touristiques.

L’enregistrement et les règles locales

Le dispositif national d’enregistrement des meublés de tourisme doit être pris en compte dans les démarches de location. Les communes peuvent également appliquer des règles particulières concernant le changement d’usage, les durées de location des résidences principales ou les conditions de mise en location.

Avant de louer, vérifiez auprès de votre mairie :

• Les formalités de déclaration et d’enregistrement.

• L’éventuelle obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage.

• Les limites de durée applicables à la résidence principale.

• Les éventuelles règles locales de compensation ou de quotas.

• Les obligations de collecte et de déclaration de la taxe de séjour.

Une réglementation qui limite le nombre de jours disponibles à la location peut modifier fortement le chiffre d’affaires prévisionnel.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Les règles relatives au DPE doivent également être anticipées, en particulier pour les logements soumis à une autorisation de changement d’usage.

La loi prévoit des exigences spécifiques pour certains meublés de tourisme, avec un calendrier d’application progressif. Les logements concernés peuvent nécessiter des travaux pour satisfaire aux exigences applicables.

Avant un achat ou des travaux, vérifiez la situation exacte du logement, les règles locales et le calendrier légal en vigueur.

Source : Service-Public Entreprendre – Réglementation des meublés de tourisme.

À retenir : un logement dont l’exploitation n’est pas conforme à la réglementation ne peut pas être considéré comme un investissement serein, même si son potentiel de revenus semble élevé.

Les charges qui réduisent réellement les revenus

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à calculer la rentabilité en comparant uniquement le montant des loyers encaissés avec la mensualité du crédit immobilier.

Or, les revenus locatifs ne correspondent pas au bénéfice final.

Pour obtenir une estimation réaliste, il faut intégrer notamment :

• Les commissions et frais des plateformes.

• Le ménage, le linge et les consommables.

• L’eau, l’électricité, le chauffage et l’accès à Internet.

• L’assurance adaptée à la location.

• L’entretien, les réparations et le renouvellement du mobilier.

• Les frais de gestion ou de conciergerie, le cas échéant.

• Les frais de comptabilité.

• Les taxes et charges immobilières.

• Les périodes sans réservation.

• Les intérêts d’emprunt et les autres dépenses de financement.

Il faut aussi distinguer les dépenses déductibles fiscalement, les dépenses de trésorerie et les amortissements. Ces notions ne sont pas interchangeables.

Plateformes ou réservations directes ?

Les plateformes permettent d’accéder à une clientèle déjà présente et de simplifier une partie du processus de réservation. En contrepartie, leurs frais peuvent réduire le revenu net.

La réservation directe peut limiter certaines commissions, mais elle exige de développer sa visibilité, de gérer les demandes et les paiements, et d’organiser les conditions de réservation.

Elle n’est donc pas automatiquement plus rentable : les dépenses de communication, le temps consacré à la gestion et les éventuels outils de réservation doivent aussi être pris en compte.

Pour une comparaison utile, calculez le coût complet de chaque canal de réservation plutôt que de vous limiter au taux de commission affiché.

Quelles stratégies peuvent améliorer la rentabilité en 2027 ?

Miser sur la qualité plutôt que sur une baisse permanente des prix

Un logement propre, bien équipé, agréable à vivre et présenté avec des photos fidèles peut mieux se différencier de la concurrence.

L’objectif n’est pas de proposer systématiquement le tarif le plus bas, mais de faire correspondre le prix à la qualité de l’expérience, à la localisation et à la demande.

Les avis clients, la clarté de l’annonce et la réactivité du propriétaire peuvent également contribuer à améliorer la performance commerciale.

Développer la demande hors saison

Une activité trop dépendante de juillet et août peut être fragile. Selon la destination, il peut être pertinent de cibler les séjours professionnels, les visites familiales, les week-ends, les événements locaux ou les séjours de moyenne durée.

Cette stratégie doit être adaptée à la demande réelle et aux règles applicables. Un logement situé dans une zone très saisonnière ne peut pas nécessairement attirer une clientèle toute l’année.

Réduire les coûts sans dégrader l’expérience

Standardiser les consignes d’arrivée, organiser les interventions de ménage, automatiser les messages utiles et suivre les dépenses peut réduire le temps de gestion.

Il est également intéressant de comparer les coûts des prestataires et d’anticiper l’entretien du logement. Une petite réparation effectuée rapidement peut éviter une dépense plus importante ou une annulation.

La réduction des coûts ne doit toutefois pas se faire au détriment de la sécurité, de la propreté ou du confort.

Diversifier les canaux de réservation avec méthode

Être présent sur plusieurs plateformes peut élargir la clientèle, mais augmente aussi le risque de double réservation et le temps de gestion si les calendriers ne sont pas synchronisés.

La réservation directe peut être développée progressivement, en respectant les règles applicables aux paiements, aux contrats, aux données personnelles et aux obligations d’information.

La meilleure stratégie est celle qui permet d’obtenir des réservations rentables, pas nécessairement celle qui multiplie les canaux.

Quelles perspectives pour la location saisonnière en France en 2027 ?

Les données disponibles permettent d’envisager plusieurs scénarios, sans prétendre prédire précisément les revenus de chaque logement.

Scénario favorable

Les destinations bénéficiant d’une demande régulière, d’une bonne accessibilité et d’un logement bien positionné peuvent continuer à tirer parti du marché touristique.

Les propriétaires qui maîtrisent leurs dépenses, adaptent leurs tarifs et fidélisent leur clientèle peuvent préserver leur marge, même dans un environnement plus réglementé.

Scénario intermédiaire

Dans certains marchés, les réservations peuvent rester nombreuses sans que le bénéfice progresse dans les mêmes proportions. La hausse des coûts, la concurrence et les obligations administratives peuvent absorber une partie du chiffre d’affaires supplémentaire.

Dans ce cas, la rentabilité dépendra davantage de la gestion des charges et de la qualité du positionnement commercial.

Scénario défavorable

Les logements trop chers à exploiter, mal entretenus, dépendants d’une saison très courte ou soumis à des restrictions locales peuvent rencontrer davantage de difficultés.

Une baisse des réservations ou une augmentation des charges peut alors réduire fortement le revenu disponible. Un projet qui ne fonctionne que dans des conditions très optimistes mérite d’être réévalué.

Ces scénarios sont des outils de réflexion, pas des prévisions chiffrées. Le rapport AirDNA – Outlook Report propose des perspectives de marché et permet de comprendre les tendances générales, mais ses projections ne remplacent pas une étude locale.

Les questions à se poser avant de poursuivre ou de se lancer

Avant d’investir dans une location saisonnière en 2027, prenez le temps de répondre à ces questions

1. Quelle est la demande réelle dans ma commune, mois par mois ?

2. Quel chiffre d’affaires est réaliste avec un taux d’occupation prudent ?

3. Quelles dépenses dois-je payer même lorsque le logement est vide ?

4. Quel régime fiscal s’applique à ma situation ?

5. Mon logement respecte-t-il les règles nationales et locales ?

6. Des travaux ou des mises aux normes sont-ils à prévoir ?

7. Quel revenu me reste-t-il après charges, financement et fiscalité ?

8. Mon projet reste-t-il viable si le nombre de réservations baisse ou si les dépenses augmentent ?

Il est utile de réaliser plusieurs simulations : une hypothèse favorable, une hypothèse réaliste et une hypothèse prudente. Si le projet ne reste viable que dans le scénario le plus optimiste, le risque financier est plus important.

Conclusion : en 2027, la rentabilité se prépare

La location saisonnière conserve un potentiel en France, porté par l’importance du tourisme et par la diversité des destinations. Mais un marché dynamique ne garantit pas la rentabilité de chaque propriétaire.

La fiscalité, les réglementations locales, les coûts d’exploitation et la saisonnalité doivent désormais être intégrés dès le départ dans le calcul économique.

Les propriétaires qui s’en sortiront le mieux ne seront pas nécessairement ceux qui affichent les tarifs les plus élevés, mais ceux qui connaissent leurs coûts, comprennent leur marché et savent adapter leur organisation.

Mieux louer, simplement, c’est prendre des décisions éclairées : connaître son revenu réel, anticiper les contraintes et privilégier une rentabilité durable plutôt qu’un chiffre d’affaires séduisant sur le papier.